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2019年09月

人民银行权威解读 降准如何支持实体经济?

000亿元。财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司的法定准备金率为6%,是金融机构中最低的,已处于较低水平,因此此次全面降准不包含这三类金融机构。2、降准是否意味着稳健货币政策取向发生改变? 答:此次降准与9月中旬税期形成对冲,银行体系流动性总量仍将保持基本稳定,而且定向降准分两次实施,也有利于稳妥有序释放资金。因此,此次降准并非大水漫灌,稳健货币政策取向没有改变。3、此次降准如何支持实体经济?答:此次降准释放资金约9000亿元,有效增加金融机构支持实体经济的资金来源,还降低银行资金成本每年约150亿元,通过银行传导可以降低贷款实际利率。定向降准是完善对中小银行实行较低存款准备金率的“三档两优”政策框架的重要举措,有利于促进服务基层的城市商业银行加大对小微、民营企业的支持力度。这些都有利于支持实体经济发展。

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2019年09月

房企融资凛冬渐近 调控政策仍将从紧

和分析人士预计,接下来房企融资的银行和非银渠道难言放松,尤其是针对部分城市房地产市场的局部过热,调控政策仍将从紧。预计房企融资成本提升将很快显现,房企信用风险分化也将进一步加剧。监管狠“敲打” 银行严自查银行房地产贷款业务一直都是监管部门紧盯的重点。日前,银保监会办公厅通报了《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》,再次“点名”银行为“四证”不齐房地产项目提供融资、向资本金不足的房地产项目发放贷款等违规现象。接近监管人士对记者透露,针对现场检查出的违规现象,监管部门很快将披露处罚结果,处罚料从严、从重。实际上,今年7月,银保监会阿拉善监管分局就公布了两张罚单:因向“四证”不全企业发放房地产开发贷款,  中国银行两员工被禁止终身从事银行业工作。不少银行业内人士对记者表示,“禁止终身从事银行业工作”属于比较罕见的顶格处罚,在很大程度上说明了监管部门整治房地产贷款领域乱象,防止房地产泡沫化、金融化的决心。准备接待总行检查组的李阳向记者透露:“除了房地产信贷业务情况、风险情况等,总行这次要求自查的重点是理财资金、同业资金投向房地产领域情况,另外是否存在变相为房企土地购置费提供融资的情况等。一旦被查出问题,不仅是罚钱的问题,对于分行的一些新业务准入都可能带来影响。”缩名单 提利率房地产贷款一直是银行信贷的大头,但新的经济形势下调控政策从严,商业银行也不得不调整信贷结构、优中选优。这从前不久披露的2019年银行中报就可见一斑:部分国有大行房地产行业贷款增速出现回落。工行和农行上半年房地产行业贷款增速较2018年同期下滑了两个百分点。对于接下来的房地产贷款,尤其是房企开发贷款,“大户”建行的态度也很明确。建行副行长纪志宏表示,建行一直严格落实“房住不炒”的调控政策导向,审慎推进房地产开发贷业务。上半年建行房地产开发贷增速同比下降,下一步,建行会继续按照调控政策导向,推动贷款结构调整,秉持差别化、审慎、择优原则,进一步严控房地产开发贷准入标准,确保房地产开发贷合规发展,同时加强资金用途方面的监管。而记者采访长三角、珠三角等地区银行负责人时也得到类似回应,称房企开发贷长期受名单制管控,预计接下来名单范围可能进一步缩小,或者上收地方分行开发贷业务的部分权限。除了缩小名单外,不少银行业内人士预计,在调控从严、LPR新机制落地等因素作用下,房企开发贷的定价也将快速提升。李阳称,此前该行对于地方房企或者扩张势头较猛的房企,贷款利率在基准利率上浮50%以上,后续仍有上调可能。房企信用风险料再分化除了银行渠道外,多位银行人士坦言,目前通过表外、委贷等为房企融资要求,一是底层资产必须穿透,二是信托公司必须主动管理。在监管高压之下,房企融资下半年的银行渠道、非银渠道、债券融资等可谓全面收紧,未来也难言乐观。穆迪在其最新发表的报告中表示,对境外发债和信托贷款融资的更严格监管,将对中国房地产开发商的流动性造成压力,并扩大开发商之间的信用状况差异。穆迪助理副总裁杨昱颖预计:“流动性疲弱、信托贷款敞口大或经营规模小的开发商将承压,而信用实力和流动性更强的开发商可能会从实力较弱的同业手中获得更多市场份额。”联讯证券首席经济学家李奇霖直言,房企融资的凛冬已至。如果后续非标融资进一步收紧,房地产行业可能会出现“二八”分化。大型房企的融资也会出现收紧的情况,要更多选择其他高成本的融资渠道。对房企而言,后续要规避两类风险:一是货币资金与债务(尤其是短期债务)之比较低的风险,如果自有资金规模小,对外部融资过于依赖,信用风险相对来讲会比较大。二是土地存量储备不足,同时又积极拿地的风险,房地产销售是下行的趋势,后续回款能力可能没有那么强,外部融资又偏紧,房企的经营可能会比较困难。李奇霖表示,在应对策略上,房企首先应注意控制扩张速度,提前储备现金流“过冬”。在监管全方位封堵房地产债务融资渠道的情况下,行业分化加大在所难免,未来可寻找互有优势且能互相借力的同业与金融机构合作共同开发,从而在一定程度上缓解融资收紧带来的负面影响。

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2019年08月

土地管理法 城市房地产管理法修改通过 明年起施行

民政府土地利用和土地管理情况进行督察。”(二)将第十一条、第十二条、第十三条合并,作为第十二条,修改为:“土地的所有权和使用权的登记,依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。”(三)将第十四条、第十五条合并,作为第十三条,修改为:“农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地,以及其他依法用于农业的土地,采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式承包,不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等,可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。家庭承包的耕地的承包期为三十年,草地的承包期为三十年至五十年,林地的承包期为三十年至七十年;耕地承包期届满后再延长三十年,草地、林地承包期届满后依法相应延长。“国家所有依法用于农业的土地可以由单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。“发包方和承包方应当依法订立承包合同,约定双方的权利和义务。承包经营土地的单位和个人,有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。”(四)将第十九条改为第十七条,修改为:“土地利用总体规划按照下列原则编制:“(一)落实国土空间开发保护要求,严格土地用途管制;“(二)严格保护永久基本农田,严格控制非农业建设占用农用地;“(三)提高土地节约集约利用水平;“(四)统筹安排城乡生产、生活、生态用地,满足乡村产业和基础设施用地合理需求,促进城乡融合发展;“(五)保护和改善生态环境,保障土地的可持续利用;“(六)占用耕地与开发复垦耕地数量平衡、质量相当。”(五)增加一条,作为第十八条:“国家建立国土空间规划体系。编制国土空间规划应当坚持生态优先,绿色、可持续发展,科学有序统筹安排生态、农业、城镇等功能空间,优化国土空间结构和布局,提升国土空间开发、保护的质量和效率。“经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护、建设活动的基本依据。已经编制国土空间规划的,不再编制土地利用总体规划和城乡规划。”(六)将第二十四条改为第二十三条,第二款修改为:“土地利用年度计划,根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。土地利用年度计划应当对本法第六十三条规定的集体经营性建设用地作出合理安排。土地利用年度计划的编制审批程序与土地利用总体规划的编制审批程序相同,一经审批下达,必须严格执行。”(七)将第二十九条改为第二十八条,第二款、第三款修改为:“县级以上人民政府统计机构和自然资源主管部门依法进行土地统计调查,定期发布土地统计资料。土地所有者或者使用者应当提供有关资料,不得拒报、迟报,不得提供不真实、不完整的资料。“统计机构和自然资源主管部门共同发布的土地面积统计资料是各级人民政府编制土地利用总体规划的依据。”(八)将第三十三条改为第三十二条,修改为:“省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划,采取措施,确保本行政区域内耕地总量不减少、质量不降低。耕地总量减少的,由国务院责令在规定期限内组织开垦与所减少耕地的数量与质量相当的耕地;耕地质量降低的,由国务院责令在规定期限内组织整治。新开垦和整治的耕地由国务院自然资源主管部门会同农业农村主管部门验收。“个别省、直辖市确因土地后备资源匮乏,新增建设用地后,新开垦耕地的数量不足以补偿所占用耕地的数量的,必须报经国务院批准减免本行政区域内开垦耕地的数量,易地开垦数量和质量相当的耕地。”(九)将第三十四条第一款、第二款改为第三十三条,修改为:“国家实行永久基本农田保护制度。下列耕地应当根据土地利用总体规划划为永久基本农田,实行严格保护:“(一)经国务院农业农村主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油、糖等重要农产品生产基地内的耕地;“(二)有良好的水利与水土保持设施的耕地,正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田和已建成的高标准农田;“(三)蔬菜生产基地;“(四)农业科研、教学试验田;“(五)国务院规定应当划为永久基本农田的其他耕地。“各省、自治区、直辖市划定的永久基本农田一般应当占本行政区域内耕地的百分之八十以上,具体比例由国务院根据各省、自治区、直辖市耕地实际情况规定。”(十)将第三十四条第三款改为第三十四条,修改为:“永久基本农田划定以乡(镇)为单位进行,由县级人民政府自然资源主管部门会同同级农业农村主管部门组织实施。永久基本农田应当落实到地块,纳入国家永久基本农田数据库严格管理。“乡(镇)人民政府应当将永久基本农田的位置、范围向社会公告,并设立保护标志。”(十一)增加一条,作为第三十五条:“永久基本农田经依法划定后,任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田,涉及农用地转用或者土地征收的,必须经国务院批准。“禁止通过擅自调整县级土地利用总体规划、乡(镇)土地利用总体规划等方式规避永久基本农田农用地转用或者土地征收的审批。”(十二)将第三十五条改为第三十六条,修改为:“各级人民政府应当采取措施,引导因地制宜轮作休耕,改良土壤,提高地力,维护排灌工程设施,防止土地荒漠化、盐渍化、水土流失和土壤污染。”(十三)将第三十七条改为第三十八条,删去第三款。(十四)删去第四十三条。(十五)将第四十四条第二款、第三款、第四款修改为:“永久基本农田转为建设用地的,由国务院批准。“在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。“在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外,将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的,由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。”(十六)增加一条,作为第四十五条:“为了公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收农民集体所有的土地的,可以依法实施征收:“(一)军事和外交需要用地的;“(二)由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的;“(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的;“(四)由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的;“(五)在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内,经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的;“(六)法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。“前款规定的建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划;第(四)项、第(五)项规定的建设活动,还应当纳入国民经济和社会发展年度计划;第(五)项规定的成片开发并应当符合国务院自然资源主管部门规定的标准。”(十七)将第四十五条改为第四十六条,删去第二款中的“并报国务院备案”。(十八)将第四十六条、第四十八条合并,作为第四十七条,修改为:“国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。“县级以上地方人民政府拟申请征收土地的,应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估,并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内公告至少三十日,听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。“多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的,县级以上地方人民政府应当组织召开听证会,并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。“拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内,持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用,保证足额到位,与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议;个别确实难以达成协议的,应当在申请征收土地时如实说明。“相关前期工作完成后,县级以上地方人民政府方可申请征收土地。”(十九)将第四十七条改为第四十八条,修改为:“征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。“征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用。“征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素,并至少每三年调整或者重新公布一次。“征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准,由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅,应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则,尊重农村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿,并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿,保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。“县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法,由省、自治区、直辖市制定。”(二十)将第五十五条第二款修改为:“自本法施行之日起,新增建设用地的土地有偿使用费,百分之三十上缴中央财政,百分之七十留给有关地方人民政府。具体使用管理办法由国务院财政部门会同有关部门制定,并报国务院批准。”(二十一)将第五十八条修改为:“有下列情形之一的,由有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:“(一)为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要,确需使用土地的;“(二)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;“(三)因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的;“(四)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。“依照前款第(一)项的规定收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿。”(二十二)将第六十二条第二款、第三款、第四款修改为:“人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区,县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上,可以采取措施,按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。“农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划,不得占用永久基本农田,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地,改善农村村民居住环境和条件。“农村村民住宅用地,由乡(镇)人民政府审核批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。“农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。“国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。”(二十三)将第六十三条修改为:“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同,载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。“前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。“通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。“集体经营性建设用地的出租,集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等,参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”(二十四)增加一条,作为第六十四条:“集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。”(二十五)将第六十五条改为第六十六条,增加一款,作为第三款:“收回集体经营性建设用地使用权,依照双方签订的书面合同办理,法律、行政法规另有规定的除外。”(二十六)将第六十六条改为第六十七条,增加一款,作为第二款:“县级以上人民政府农业农村主管部门对违反农村宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查的,适用本法关于自然资源主管部门监督检查的规定。”(二十七)将第七十条改为第七十一条,修改为:“县级以上人民政府自然资源主管部门在监督检查工作中发现国家工作人员的违法行为,依法应当给予处分的,应当依法予以处理;自己无权处理的,应当依法移送监察机关或者有关机关处理。”(二十八)将第七十四条改为第七十五条,其中的“土地行政主管部门”修改为“自然资源主管部门、农业农村主管部门等按照职责”。(二十九)将第七十七条改为第七十八条,其中的“土地行政主管部门”修改为“农业农村主管部门”。(三十)将第八十一条改为第八十二条,修改为:“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设,或者违反本法规定,将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的,由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处罚款。”(三十一)删去第八十二条。(三十二)将第八十四条中的“土地行政主管部门”修改为“自然资源主管部门、农业农村主管部门”。(三十三)将第八十五条修改为:“外商投资企业使用土地的,适用本法;法律另有规定的,从其规定。”(三十四)增加一条,作为第八十六条:“在根据本法第十八条的规定编制国土空间规划前,经依法批准的土地利用总体规划和城乡规划继续执行。”(三十五)将有关条款中的“土地行政主管部门”修改为“自然资源主管部门”,“基本农田”修改为“永久基本农田”,“行政处分”修改为“处分”。二、对《中华人民共和国城市房地产管理法》作出修改将第九条修改为:“城市规划区内的集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让,但法律另有规定的除外。”三、修改土地管理法、城市房地产管理法,依法保障农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度等改革在全国范围内实行,对促进乡村振兴和城乡融合发展具有重大意义。国务院及其有关部门和各省、自治区、直辖市应当坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损,加强组织领导,做好法律宣传,制定、完善配套法规、规章,确保法律制度正确、有效实施。本决定自2020年1月1日起施行。《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》根据本决定作相应修改,重新公布。

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2019年08月

楼市迎来房贷新政:以后每月还的房贷会增加吗?

房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。而2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。中国人民银行有关负责人表示,定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。资料图:中国人民银行。8月20日,全国银行间同业拆借中心首次发布新的LPR,一年期LPR4.25%,比原来基准利率降10个基点,比以前老的LPR降6个基点;五年期以上LPR为4.85%。在上述新政实施前,目前房贷的贷款基准利率是:一至五年(含五年)期限的为 4.75%,五年以上期限的为 4.90%。由于绝大多数房贷期限都是五年以上,4.90%成为民众所熟悉的买房贷款基准利率。即,如果按贷款期限5年以上计算,新政实施后,首套房的利率下限4.85%,相比之前4.90%的基准利率降低了5个基点。但是实际操作中,目前,按照显性或者隐形规定,一般首套房贷利率不低于基准利率的9折,二套房一般不低于基准利率的1.1倍,由此计算出来的数值分别为4.41%和5.39%。自2016年“9.30”楼市调控收紧政策后,房贷利率折扣优惠基本销声匿迹,更多是采取了利率上浮措施。融360大数据研究院统计并监测的35个城市房贷市场数据显示,2019年7月,全国首套房贷款平均利率为5.44%,二套房贷款平均利率为5.76%。也就是说,目前银行实际的房贷利率高于现行的房贷基准利率(4.9%),也高于即将实施的新政的利率下限(首套房利率下限4.85%)。房贷利率未来会下降吗?LPR下降了,新房贷利率下限也比以前基准利率低,岂不是房贷利率也下降?对此,日前央行副行长刘国强表示,房贷利率由参考基准利率变为参考LPR,但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。此次央行公告也明确,为落实好“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,确保定价基准平稳有序转换,保持个人住房贷款利率水平基本稳定。“根据央行的规定,如果LPR利率下调,首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调。”融360大数据研究院分析师李万赋解释,但这仅指最低利率,实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响。交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示,一是新机制下新发放个人住房贷款利率基本不变;二是央行各地分支行会结合各地情况,规定加点下限。因此,新的个人住房贷款利率得以保持稳定,既不下降,也不会明显增加利息负担。该举措避免房地产市场过热,充分体现了不以刺激房地产为短期刺激手段的意图。中原地产首席分析师张大伟也表示,新机制下,房贷利率没有变化,存量和增加都基本没有变化。目前看大部分城市的房贷利率、放款周期基本平稳,有轻微波动,但主流是平稳。“预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。”李万赋认为,从短期的实际利率水平来看,新政仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响,对绝大部分购房人来说,影响不大。有一点值得关注的是,根据李万赋的计算,执行新政后,二套房贷最低利率将由5.39%上升为5.45%。诸葛找房副总裁苑承建认为,未来一段时间二套房房贷利率可能会呈现上升趋势,对房地产市场销售将会产生一定的抑制作用。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从下半年的情况看,考虑到政策依然从紧,实际上具体的贷款利率只会上调,而不会下调。未来房贷利率或呈现因人而异现象严跃进还表示,央行利率改革不能简单理解为利率上升或下调,而应该理解为未来贷款的定价将更具市场化。根据央行公告,人民银行省一级分支机构在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。资料图:售楼员为民众推荐商品房户型。在严跃进看来,未来房贷的计算或呈现因人而异、因额度而异、因市场而异的现象。在实际操作过程中,一些房价上涨过快的城市,未来将可以适当在央行标准下,进行基点的上调。此类上调最后也会影响到具体商业银行房贷部门的贷款利率。此外,根据新政,未来借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期,重定价周期最短为1年。严跃进认为,明确购房者可约定利率重定价周期,其含义是未来房贷的按揭贷款利率计算,可以基于购房者的需要进行微调,但需要提前约定定价周期,同时也需要明确定价的基准利率。这一规定将有助于形成更多样的贷款利率计算方式,后续也将成为银行房贷工作人员需要积极和购房者协调的地方。

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2019年08月

楼市调控政策趋严 银行房贷利率普涨

记者通过调查了解,在杭州、苏州、南京、西安、郑州、南宁、武汉等二线城市房贷利率涨幅较大,部分银行首套房贷款利率直接由基准上调至上浮20%,而二套房房贷的利率最高至基准上浮25%。此外,银行对于消费类贷款和房抵贷经营性贷款资金用途审查更严,防止资金绕道进入楼市。利率高涨 风向转了?为了解决民生住房等重大问题,监管对于房贷利率一直执行差异化政策。对多套房的购房贷款严格控制并提高贷款比例限制和贷款利率,而对首套房贷款利率则比较宽容。据了解,早在三年前,国有大行在很多地方的首套房仍能执行8.5折,甚至更低折扣的房贷优惠,但是如今银行贷款的风向有所转变,首套房作为刚需在此次房贷普涨中亦难以幸免。陈华(化名)在长沙正计划结婚,买房是其婚前所面临的头等大事。然而,当他对市内几家银行接触过后才发现,购房贷款利率与半年前已经有很大变化了。“相比年初的时候,长沙的房价还比较稳定,可是房贷的利率却上涨的有些夸张。”陈华表示,此前首套房在银行的贷款还有基准利率优惠,最多也就是基准上浮5%。如今,多数银行的贷款利率已经涨到了基准上浮15%。他告诉记者,房贷利率基准上浮15%看起来不起眼,但是这意味着接近100万元的贷款每月要多还400多元。按照30年的贷款期限算,贷款需要多还利息接近15万元。“由于多数银行房贷是按照等额偿还,提前偿还的部分更多的是利息,这对于提前偿还贷款的买房者来说更加不划算。”记者调查发现,湖南长沙的银行房贷利率上涨比较普遍,其中股份制银行较为明显,多数首套房利率为基准上浮15%。二套房贷款利率多数为基准上浮20%,但是也有一家国有大行二套房的贷款利率上涨至基准上浮25%,这也意味着贷款利率破“6”。实际上,杭州、苏州、南京、武汉、郑州等地在近期也相继频频传来银行房贷利率上涨的消息。以南京为例,不少银行今年5月首套房贷款利率还是基准上浮5%,而目前也是基准上浮15%,并有进一步上涨的趋势。有市场消息称,西安部分银行的房贷利率上涨明显,首套房贷款利率已经按照基准上浮20%在执行,该利率甚至比此前二套房的贷款利率还要高。相比二线城市,北京、上海、广州等一线城市房贷利率的变化较小。记者走访几家国有大行和股份行了解到,大多数银行首套房目前执行的贷款利率为基准上浮10%,而二套房的贷款利率则从基准上浮10%调整到基准上浮15%。“当前房贷利率的变化可能与政策从严相关,未来银行房贷规模也许会继续收缩。”一家国有大行人士向记者透露,房贷利率的上涨是整个市场综合因素决定的,银行再根据实际情况进行调整。监管从严 银行缩量房贷利率的上涨与监管政策的从严相关。为了加强对楼市的宏观调控,监管对于资金违规进入房地产市场严厉打击,处罚也毫不手软。据了解,7月以来,房地产信托“刹车”迹象明显,监管实行余额管理,对于产品的审批放慢了节奏。值得关注的是,近期银保监会办公厅下发《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作,将严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。记者了解到,专项检查会特别针对房地产贷款业务量较大的金融机构,并会对相关业务规范进行抽查。“房地产行业是一个杠杆游戏。在信贷的强支持下,房价可能就会有上涨趋势。监管严控房地产信贷,也是执行房地产从严调控的政策,避免泡沫所带来的风险。”前述国有大行人士称。该人士向记者表示,在监管政策下,银行会对房贷进行缩量,并将信贷资源向一线城市倾斜,这就使得二线城市供给有所减少,抬高了贷款的利率。“下半年房贷市场会有所降温,银行在总量上会加大把控。”一家股份行人士向记者透露,近两年来银行对于房地产行业的信贷在规模上并不小,年增长甚至达到了两位数。“由于此时监管对于房地产融资收紧了,银行在信贷方面也会跟进收缩。”“住房贷款仍然会批,只是比以前更难一些,利率上没有那么大的优惠了。”该人士表示。

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二线城市涨一线城市平 房贷利率现局部抬升之势

房贷利率由基准上浮10%上调至基准上浮15%。相比二线城市,一线城市房贷利率波澜不惊。中国证券报记者从多家银行和中介公司了解到,目前,北京、深圳各大银行普遍执行首套房贷利率基准上浮10%,二套房贷利率基准上浮15%-20%。北京个别外资行执行首套房基准上浮5%。上海首套、二套房贷利率均为一线城市最低,分别按照基准利率95折和基准上浮10%执行。广州略有差异,多数银行普遍执行首套房贷利率基准上浮10%、二套房贷利率基准上浮15%,但部分银行上调了房贷利率,如浦发银行于8月初将首套房贷利率从基准上浮5%上调至基准上浮20%,二套房贷利率也从基准利率上浮20%到基准利率上浮25%。一名广州中原地产房产销售经纪人表示,有客户购买银行的理财产品,银行对房贷利率酌情打折的情况,首套房可按照基准利率上浮8%执行,二套可按照基准利率上浮12%执行。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,目前,房贷管理较严,银行会针对客户需求旺盛的情况启动利率上调,但一线城市按揭利率上浮的幅度相比二三线城市要小。“主要原因是银行把一线城市作为房贷这种优质贷款投放的区域。”李宇嘉表示,银行都在抢占一线城市房贷市场,竞争非常激烈,特别是在市场较“火爆”时,一些额度较宽松的银行会调低房贷利率上浮幅度。交通银行金融研究中心资深研究员夏丹称,当前利率上调行为更多的是因政策环境从严。银行自身希望发展房贷业务,希望通过降低利率扩大这部分业务。在市场化行为驱使下,利率上调空间不会太大。“现在更可能的是把之前下调过的调回来,但一线城市前期下调不多,所以相对调回不会太多。”下半年房贷规模将缩量对于未来房贷市场的变化,夏丹预计,在政策从严背景下,未来放款数量和效率会呈现下降态势。李宇嘉指出,从全国来看,控制居民杠杆率上升是大方向,房贷的供给肯定会减少,利率方面会反弹。“实际上,从6月份开始就已经出现了这种趋势,三季度房贷利率还会明显延续走高态势,四季度可能会有所缓解。”夏丹认为,相对于上半年房贷规模及放贷效率,预计下半年房贷市场会呈现季节性下降。加之年中以来房地产调控政策收紧,下半年房贷将进一步缩量,房贷定价或有所提高。融360大数据研究院分析师李万赋表示,目前房地产融资正在收紧,房地产资金环境比较紧张,未来部分城市可能会继续收紧房贷政策。

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政策再次按下“加速键” 住房租赁市场迎来利好

人群生活在城市里的首选。不仅是中央层面,今年以来,一二线城市各级政府陆续从金融、税收、土地、监管等多方面实施一系列政策,促进住房租赁市场发展。政策再次按下“加速键”由于重购轻租等原因,长期以来,房屋租赁市场受到的关注度始终不如买卖市场。但在“租购并举”的住房制度提出以来,这种情况已经有所改变,各个层面有关租赁市场的政策“红包”不断发放。据悉,此次入围中央财政支持住房租赁市场发展试点的16座城市是根据《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》进行竞争性评审得分得出。此举既是对有关城市发展住房租赁市场的肯定与支持,又将突出示范引领效应,探索经验推动其他城市发展住房租赁市场。而入围试点的16城中,都是部分人口净流入、租赁需求缺口大的一二线城市,租售比大多居全国前列,居民购房压力较大。按照安排,试点城市可以获得“直辖市每年10亿元,省会城市和计划单列市每年8亿元,地级城市每年6亿元”的奖补资金支持。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,对于纳入租赁试点的城市,租赁市场发展的财政资金会更加到位,这有利于租赁市场的发展,包括租赁平台的建立和完善、租赁用地的供给、租客相关租赁权益的保障。财政支持包括财政补贴、税费减免等,相关试点后不排除在此类城市会推出一系列可供示范和借鉴的租赁住房范本。今年7月,北京发布住房租赁合同示范文本,明确租赁期内不得单方面提高租金;深圳拟规定,多渠道增加租赁住房供应,新增商品住房中,自持租赁住房供应比例原则上不低于30%;如广州率先推出的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,一度引发舆论对租购同权的关注。此外,南京、武汉、深圳等城市也纷纷出加快租赁市场的相关政策。中原地产研究中心统计数据显示,2018年全国有百城发布了鼓励租赁相关的政策,类似政策在2019年继续密集发布,截至目前已累计超过30次,包括公租房、整顿租赁市场乱象、稳定租金、加大租赁房源供应等。随着房地产市场正在从增量走向存量,监管层对存量领域的顶层制度设计正在加快。可以确认的是,作为房屋租赁行业的基础性法规,《住房租赁条例》也即将到来。中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长杜鹃此前公开表示,目前住房和城乡建设部正在起草加强中介市场管理的法律法规,推动《住房租赁条例》的立法,并准备在今年出台。杜鹃还透露,一项关于加强房地产中介行业管理的法律法规正在由住建部牵头起草中,也“准备今年出台”。租赁市场潜力巨大7月27日,博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会上,谈到租房市场,会找房CEO李磊表示,租赁市场有万亿元的规模,虽然不是新房市场十几万亿元,对于刚出来创业者而言,市场规模是可以的,租赁市场蕴藏巨大的机会。而在欧美发达国家,住房市场早就实现了租售并举。需求方面,住房自有率不高,大多为60%~70%,居民租房意识较强;供给方面,国外租金回报率普遍在2.5%到5%之间。因此,与发达国家相比,我国的租房率和租金回报率还有很大提升空间,意味着租赁市场有着极大潜力。相关调查也显示,在居住方面,越来越多的年轻人的心态正在发生变化。随着租房市场的健康发展和居住观念的变化,年轻人对买房的执念也在松动。调研显示,租房生活的白领人群占比最高,为45.1%,其中在北上广深等买房压力大的一线城市,这个群体更庞大,北京租房生活的白领占比58.6%;上海为57.3%;深圳则高达68.8%。业内人士指出,消费升级的背景下,年轻人越来越注重居住品质,政策也鼓励发展规范化的住宅租赁市场,这使得规模化、标准化经营的品牌“长租公寓”日益受到青睐,如同鲶鱼一般,搅动了整个住宅租赁市场。统计数据显示,超6成的毕业生在租房方式上期望选择整租,追求个人私密空间和居住品质。数据显示,在2019年,全国20个重点城市上半年租金均价累计上涨1.67%。其中累计上涨城市15个,累计下跌城市5个。上半年租金均价一线城市半年累计上涨3.41%,重点二线城市半年累计上涨0.67%。热点城市住房租金居高不下,租户的房租收入比过高,资金压力过重。而推动租金上涨,除了有季节性租赁小高峰因素外,根源仍然是人口流入导致租房需求增加。特别是近年来一些省会城市对于人才竞争十分激烈,新一线城市与北上广深的人才争夺战正式打响。各城市为吸引人才、留住人才,纷纷放开落户门槛,出台各种吸引人才的措施,目前包括很多新一线城市的落户门槛屡创新低,甚至接近于“零门槛”。武汉“5年留住百万大学生”、长沙“人才新政22条”、成都“蓉漂计划”、济南人才新政30条……虽然一线城市仍旧是众多职场新人的第一选择,但新一线城市的竞争力也在不断提升。除去一线城市,武汉、天津、西安、南京、杭州、成都、重庆等经济发达的城市,人口吸引力都在不断增强,这也刺激租房需求不断上涨的同时,也预示着租赁市场的巨大发展潜力。伴随年轻一族对于租住生活质量的需求爆发,近年来以自如为代表的长租平台以省心、品质成为租赁市场中的重要力量。据不完全统计,截至2018年底,中国市场上的活跃长租公寓品牌已经超过80个,分布的城市数量达到约50个,涉及1200余座集中式公寓和13.5万套分散式公寓。监管和盈利难等问题待破解事实上,住房租赁一直是房地产市场的“短板”。 发展至今,参与住房租赁市场的主体日渐增加,除了自然人房东外,还有房地产开发企业、代理经租机构、公寓运营机构、租赁市场平台企业以及提供融资和其他配套服务的主体等。从目前市场发展现状看,尽管一些规模化的企业在快速成长,有些企业运营管理的房源数量甚至已经达到几十万套(间),但是专业化的效应还不强。拿租赁市场曾经的热门项目长租公寓为例,一段时间内,由于装修的时尚性,居住的安全性,长租公寓受到不少年轻上班族的青睐,不少投资者一哄而上,纷纷投资长租公寓,品牌长租公寓的经营一时之间也是如火如荼。然而,企业盲目进入和规模扩张所带来的问题逐渐爆发,房屋高空置率、甲醛超标、租金贷等。由此,监管层面也在逐渐引导租房市场规范化运行,以应对租赁市场不断扩大的趋势。仅在今年7月,就有北京、深圳、广州等城市先后发布文件或指令,加大对住房租赁市场的整治力度。北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为,严禁隔断等监管举措并不会激化租房市场的供求矛盾。因为在大力发展租赁市场背景下,高中低端租赁住房都有供应,不一定非得通过打隔断来满足租户的需求,打隔断也不利于居住安全和提升居住体验。而且今年毕业季房租没有明显上涨,说明租房市场供求矛盾在不断缓和。赵秀池指出,租房市场目前的痛点是假房源、黑中介等问题,相应的监管重点应该是对中介公司和经纪人的监管。从长远来看,要建立经纪行业信用体系以及全社会统一的信用体系,让守信者走遍天下,失信者寸步难行。而在监管层面的要求下,进入租赁市场的企业层面也在发生细微的变化,部分涉足长租公寓领域的企业在尝试新的发展方向。业内人士指出,发展租赁市场,存量房源的整合有赖于各类市场主体积极参与长租公寓的运营。但盈利难问题仍是困扰各类长租公寓运营商的首要问题。长租公寓投资周期长、成本高、盈利难的固有属性,使得轻资产、中资产、重资产等不同运营模式都面临着盈利模式的再优化。

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坚持“房住不炒”定位 楼市调控保持连续性稳定性

草案),推动物业管理立法取得实质性进展。  关键词1楼市调控  增加住房供应推动“中介管理”立法  “稳”是去年楼市的主基调。这背后则是各项政策严格落实、稳固调控成效,同时不断增加住房供应、缓解供需矛盾。  白皮书披露,去年全市房地产开发投资由降转增,同比增长3.4%,增速比上年提高10.8%,其中住宅投资增幅明显达17.4%;全市住宅施工、新开工、竣工面积全面增长,新建商品住房上市面积984.1万平方米,同比增加87.9%、上市套数达8.46万套,这比2017年翻了一番。  备受关注的住房交易方面,也是量升价稳、市场运行总体平稳。记者注意到,与2017年交易明显收缩相比,2018年本市房地产市场有所回升,全年全市商品住房成交19.8万套,同比增加11.9%。其中二手住房、新建商品住房分别成交15.2万套、4.6万套,二者之比为3.3:1。  对于下一步楼市调控的思路,白皮书特别披露,将保持房地产市场调控的连续性和稳定性,以稳地价稳房价稳预期为目标,坚决抑制投资投机性购房需求,逐步形成符合本市特点、适应市场规律的房地产调控长效机制。此外还将在供给侧和需求端同时发力,加大商品住房供应力度,推进已拿地商品住房项目尽早开工,加快入市供应。  今年相关部门还将推动《北京市房地产经纪管理办法》规章立法进程,建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒制度;强化联动监管,完善信息共享、综合执法等工作机制,保持执法高压态势,全流程规范开发、销售、中介等行为。  关键词2保障房  市场租房补贴标准将提高  作为民生工程,保障房去年开工量超额完成目标:全年新开工5.45万套,完成5万套目标任务的110%。其中公租房1.1万套、安置房4.35万套。棚户区全年改造3.43万户,完成任务的146%。今年的新任务是:多渠道建设筹集租赁住房5万套(间)、政策性产权住房6万套、竣工各类政策性住房7万套,完成棚改1.15万户。  保障房相关政策也会进一步完善。比如:调整市场租房补贴政策,扩大补贴范围,提高补贴标准,鼓励符合条件的家庭通过市场解决租房问题;完善市场租房补贴机制,加强补贴申请、审核及发放管理。  数据显示,去年公租房补贴发放2.3万户、2.95亿元,累计发放2.8万户、8.38亿元;市场租房补贴发放1.91万户、2.14亿元,累计发放5.53万户、16.65亿元。  落实人才住房支持政策方面,白皮书也披露,各区也要加快制定本区人才住房实施细则,“三城一区”要抓紧出台操作细则。以配租公租房为主,配售共有产权房、发放人才租房补贴为辅,按照尽力而为、量力而行的原则,对符合条件的人才给予住房支持。  关键词3共有产权房  2.1万套“在路上”将优化供地结构  白皮书中,“共有产权房”被反复提及。在新房市场,更便宜的共有产权房大量供应,在为刚需提供“买得起”的房源时,也促进了北京楼市的理性、稳定。  按照白皮书披露的发展思路,今年将加快共有产权住房项目工程建设和销售进度,稳定市场预期;健全共有产权住房相关配套政策,科学制定价格评估、代持机构管理等规定。  市住建委相关负责人昨天也向记者披露了目前北京共有产权房的“存量”:截至2019年6月,全市累计有共有产权住房项目64个,提供房源约6.55万套。还有11个项目处于土地挂牌阶段,占地86.72公顷,预计可提供房源约2.1万套。  哪些配套政策将进一步完善?这位负责人说,今年将会同土地管理部门,不断优化供地结构和供地时序,在新城区域交通方便、配套较为完善的地区优先供应土地,力争通过共有产权住房政策有序引导中心城区适宜功能和产业向新城疏解,带动中心城区人口向新城转移,实现职住平衡。同时,也将指导相关区调整项目配售人群范围、降低申购门槛,尤其是针对大兴、房山、顺义区等供地规模较大的区域,在坚持共有产权住房基本条件基础上,要求各区调整取消本区户籍年限、工作年限等不合理的准入条件。  关键词4租房  保障租户权益建公益律师队伍  据主要经纪机构成交数据推算,2018年全市住房租赁市场累计交易254.2万套次,同比增长3%。市统计局发布的租赁房房租指数也显示,2018年1到12月,全市房租指数环比变化总体平稳,其中3到8月环比上涨、9月以来逐月环比下降、12月环比持平。  白皮书披露,本市租赁型职工集体宿舍去年共有15个项目、18万平方米实现开工,预计可提供宿舍4100套(间);2017年供地的39个集体土地租赁房项目,截至2018年底已开工12个,预计可提供房源1.2万套。  “在紧盯国家《住房租赁管理条例》立法进展的同时,住建部门也将抓紧完善《北京市住房租赁条例(草案)》。”市住建委相关负责人说。按计划,今年还将进一步完善集体土地租赁住房建设、融资、运营管理政策;研究建立集体土地租赁住房与保障家庭准入分配的衔接机制,引导各区保障性住房专业机构参与集体土地租赁住房建设,趸租部分租赁房源面向符合公租房申请条件的家庭配租。  对于租房市场常发生的租户合法权益受损等问题,相关部门今年还将加大对房地产中介机构、住房租赁企业和信息发布平台等市场主体的监管力度,规范租赁服务行为,完善服务标准,提升服务水平;推动建立住房租赁公益律师队伍,完善多渠道租赁纠纷调处机制,让群众租得放心、住得安心。  关键词5老城保护  “申请式退租”自愿公房租金动态调整  在老城整体保护方面,直管公房将在今年加强管理。记者获悉,除了依法依规清理违规转租转借行为,今年还将加快出台租金标准动态调整方案,提高公房经营管理单位服务水平,改善直管公房小区居住环境。值得一提的是,本市将坚持“保障对保障”,通过申请式退租、恢复性修建、“共生院”改造等方式,推进核心区平房院落有机更新。  “申请式退租突出居民自愿,申请式退租不是拆迁,居民去留完全自愿。”市住建委相关负责人说,自愿退租的直管公房承租人领取货币补偿后,可申请区政府提供的共有产权房和公租房,改善居住条件。  而“共生院”工作内容则包括拆除违建、完善院内市政及公共服务设施、增加厨卫功能、修缮房屋、开展房屋经营利用等内容。这位负责人说,改造将主要通过就地改善、平移置换和私房承租三种方式实施。就地改善即通过房屋翻建、提升原住居民生活环境,与恢复性修建房屋形成“共生”模式,实现整体改善;平移置换即直管公房通过区域内位置调换、房屋置换实现改善;私房承租即原住居民通过出租自有私产至经营主体实现改善。  记者获悉,目前东城区雨儿胡同,西城区菜市口西片区已确定为试点项目。其中,西城区对于未参加本次申请式退租的直管公房承租居民,以及私房居民和单位自管公房居民,均可在申请式退租结束后,根据自家实际情况参加实施主体组织的申请式改善工作。

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2019年07月

中央首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”

是把房地产作为长期经济稳定健康发展的压舱石和稳定器。房地产长效管理机制建立将加速58安居客房产研究院首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者,本次中央政治局会议对房地产的表述明确透露出三层含义:其一,房住不炒的定位不会改变。针对上半年部分城市出现的房地产市场过热现象,下一步政策调控从紧的趋势非常明显。政治局会议反复强调“房住不炒”,也显示出中央对于楼市调控不放松的坚决态度。房企在融资从紧、调控方向不变的大背景下,下半年面临的挑战会增加,投资客清场会更为彻底,自住型购房需求可以得到得充分保障。其二,整体经济环境、房地产融资环境、需求侧调控力度是影响楼市基本面的主要因素。房地产融资环境直接对房企造成明显影响,整体经济环境的不确定性会对房地产形成全局性影响。但本次中央政治局会议明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,即表明了不会因经济环境变化而改变对房地产调控的方向,加之下半年需求侧调控不放松的趋势下,楼市出现过热的机率极小。其三,从房地产调控的手段来看,长短并用、注重长效。由于短期调控的手段多样化,政策频发性的特点,导致人们更容易看到短期调控而忽视长期调控的存在。未来更多的长期调控会不断加强,包括保障房的建设、针对租赁土地供应侧的保障、城市共有产权房的推进、针对房地产的各类税收法律层面的推进和落实等等。《每日经济新闻》记者注意到,自2017年以来,以经济为主要议题的中央政治局会议共召开了8次,其中有6次提及房地产。亿翰智库研究总监于小雨指出,本次中央政治局会议奠定了未来房地产行业调控的主基调,政府将逐步降低经济对于地产的依赖度,房地产行业政策大幅放松的可能性较小,房地产行业长效管理体制的建立将加速。政策基调明朗下的房企发展逻辑上述房企高管认为,本次中共中央政治局会议,对于博弈房地产政策放松的投资人来说无疑是利空,因为对投资客来说,有些人是指望政策放松去捡漏;而对于普通购房人来说影响是不大的,这部分人群是得到鼓励和支持的。其进一步表示,反应到股价上,预计也不会有太多波澜,因为目前不少地产股的估值已经反应了政策调控的预期,更多是由他们的基本面来推动的,而不是去博弈政策放松。而且,房地产估值在今年已经下调了很多,估值和历史平均值比已经偏下,这也已经反应了政策面的预期。另一位房企相关负责人则向《每日经济新闻》记者表示,房企无需短期支持,只要求公平环境。任何时候,调控的加码对大房企来说影响不大,甚至还能维持其业绩增速。该房企负责人认为,近期的房地产调控政策在融资方面表现尤为明显。如银保监会对信托融资加强监管和发改委收紧房企海外发债,但两者在房企融资结构的占比均不大。这并非行业整体融资收紧,更多是对近期部分地区土地市场过热的抑制,实为结构上的调整。值得注意的是,房地产行业融资端将进一步分化,这对于信用良好的龙头房企是利好。从配置端看,今年以来,多因素导致资金面紧张,270余家房企宣告破产清算,中小房企正在加速退场,行业集中度或进一步提升。从部分房企已披露的半年业绩快报看,考虑到当前行业格局分化加剧,优质房企竣工交付或大幅高于市场平均表现,半年报业绩乃至全年业绩均或大概率超预期。而小房企出局,大房企规模提升,拿地、融资和销售集中度上升,对于规模房企而言意味着更多的发展机会。于小雨认为,在政策基调明朗的情况下,房地产企业也应当转变发展逻辑,构筑自身核心竞争力,切实提高竞争力,向着更专业化、更精细化方向发展。

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2019年07月

北京将开展2019年首次房地产估价报告质量抽查

市房地产估价报告评审标准》的情况。据悉,抽查分三个阶段。首先,各机构通过北京市房地产估价管理系统,填报房地产估价业绩信息。随后,工作组根据各机构填报的业绩信息,确定被抽查的机构和房地产估价报告,并在估价系统中予以标记。各机构通过估价系统查看被抽查的估价报告,并将被抽查的报告提交。在最终的专家评审阶段,每份报告的评审专家为2人及以上,分为初审与复审,必要时设立专家组。评审专家由工作组从专家库中随机抽取。北京市住房城乡建设委相关负责人表示,房地产估价报告抽查将加强北京市房地产估价报告质量监管,规范房地产估价市场秩序,提高房地产估价服务水平。报告评审结果与监管工作密切挂钩,将针对评审中发现的问题组织集中讲评,并督促机构认真整改。问题严重的,还将约谈机构负责人,纳入重点监管对象范围。