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人口的流向,就是未来房价的方向!

时间:2019-07-23作者:凤凰网

你知道大城市吸人有多么疯狂吗?

从冷冰冰的数字来看,也许并不明显。但大洋彼岸有个老哥,做了个数据可视化,把人口分布情况用一个个高耸的小山峰表现出来,一切就相当直观了。

一.发达国家与发展中国家

美国的城镇化率高达90%,人们纷纷聚集在都市和都市圈。农村地区由于生产力高度发达,已不再需要过多人力,故呈现地广人稀的局面。

可以看到,美国东海岸的大部分人口,都高度集中在纽约、费城、华盛顿和波士顿:

反观欠发达的印度尼西亚,人口分布情况则大为不同。

尽管首都雅加达(Jakarta)和西部城市万隆(Bandung)仍聚集了不少人口,但总体来说,印尼的人民还是比较均匀地分布在国家各地:

而发展中的中华人民共和国,则介于两者之间。

人口都集中在北上广深这样的一线城市和蓉杭渝汉等二线城市,但也同样分布在大江南北的三四五线城市和各个县城,没有老美那么高度集中,也没有印尼那样均匀分散。这与我们59.58%的城镇化率十分符合:

最后我们来看看拉美地区,可以明显的发现,整个南美洲的人口基本集中在沿海地区,可见地理位置对经济发展的影响和对人口的吸引力。

古今中外绝大多数的城市都是如此,拥有了港口便拥有了贸易,拥有了贸易便拥有了经济、人口和机遇:

从上面这些我们可以观察到,人口与经济之间有着不少规律与趋势,那么同样,人口与房价之间,也会有着密不可分的联系。

二.房价与人口

今年年初,CBRE世邦魏理仕发布了《2019全球生活报告:城市指南》,列举了世界上房价最高的十个城市:

我们先来看看排名第二的新加坡,719.1平方公里的小岛上,聚集了近600万的人口,人口密度远高于其北部的马来西亚:

房地产长期看人口,短期看金融。

新加坡在2000年的时候人口是400万。不到20年的光景,增长了一半。

毫无疑问,在人口大量流入的趋势下,新加坡已成为全球人口密度最高的地方之一,加上当地经济发展又十分可观,房价当然也处于一个高位。

如果新加坡不施行组屋政策和日益严格的移民政策,房价将达到一个不可想象的高度。

再来看看排在第一的香港和排在第五的深圳:

很清晰,广州和深圳的人口集中度已经非常高了,但香港的人口山更红,更多,更高。

香港在上世纪80年代到90年代之间,有一波十分汹涌的移民潮。如电影《甜蜜蜜》中描绘一般,大量来自五湖四海的淘金者们奔赴香港闯荡。

而那一段时间,也是香港房价上涨最快的时期。1984年,香港平均一平方米的价格还不到1万港币,而到了1997,均价就已经超过10万。

当然,90年代末香港的房价也很大泡沫。因为那一轮上涨也受市民投机炒房、开发商垄断市场等众多因素的影响,但人口持续流入和人口密度陡增,也必然是香港房价升高必不可少的原因。

在经济发展强劲,人口持续向小范围集中的进程下,香港的房价也就当之无愧的位居全球第一。

中国还许多城市都非常显著地反映出人口与房价的联系:人口流入,人口集中,房价升高。

可以看到,无论是一线的北京、上海,还是二线的成都、武汉,都有非常醒目的人口峰。

北京近二十年增长了将近1000万的人口,上海从2000年到现在也增长了800多万人,《奋斗》、《北京爱情故事》等知名电视剧都是在此背景下催生,一线城市一轮又一轮的房价暴涨,也都是基于大量人口的迁入和集中。

成都、武汉、重庆等二线省会,近年来也都是附近的“农村包围城市”,人口逐渐集中,房价随之轮动。

这些都纷纷证明了房地产长期看人口的观点,在人口持续流入和集中的态势下,长期来看城市不动产,一定会有升值潜力。

那么,中国哪些城市的人口,目前正在集中流入呢?

三.中国各城市人口与未来房价

“马尔萨斯人口论”着重强调:人类要严控人口;可“凯恩斯人口论”又重点叙述:人口增长是经济发展必不可少的要素。

到底人口多少是个度,谁也摸不清楚。

反正上海是觉得人口多了,早在2016年就提出严控人口规模:

北京也呈资源饱和态势,要求常住人口规模控制在2300万人以内,2020年以后长期稳定在这一水平:

上海目前的人口是2424万,北京是2154万,均没有多大增长空间。

所以,未来京沪的户口肯定是越来越难落,房票也是越来越难获得。若原常住人口不减少,新增购买需求上涨动力势必不足,楼市或将持续横盘一段时间。

广州同样也有2000万的2035人口远期控制规划,但从目前1490万的人口来看,这更像是在鼓励人口流入。

深圳则没有严格的人口限制,至今还在热烈地欢迎大家“来了就是深圳人!(反正你也买不起房)”

所以,纵然现在广州和深圳已经十分拥挤了,但未来两地的人口还将持续增加,其房产也就有巨大潜力将会兑现。

去年的人口流入情况,也反映了广深人口高增长的趋势:

当然,不少数据中显示流入西安的人口,其实是奔着投资房产去的,并非真正意义上的流入,这造成一些当地房价上的泡沫,但整体来说,西安近年来还是有着不俗的人口吸引力。

反正总的来看,大湾区的深圳、广州、佛山等地近年来人口都保持持续高增长状态,像广州和深圳有不少是北上无法取得户口因而南下的高端人才,拥有不俗购买力。

故尽管短期内广深楼市比较冷清,但从长远看来,粤港澳核心地区的房产仍有巨大潜力,毕竟每年都会有很大一波刚需在伺机而动。

同理,西安、杭州、成都等强二线城市,虽现在处于横盘行情期,但人口的持续增长,迟早会带来房地产的下一波际遇。

◈ 1. 中国的人口流动趋势一定会像发达国家一样,不停往高能级的大城市聚集。人口的流入和集中势必会带来房价的攀升。故人口群集明显的一二线城市的房子,仍是一笔物有所值的良好资产。

◈ 2. 深圳不对人口加以控制,未来人口的聚集度只会继续升高甚至超过香港,长期来说房价也很有可能追平香港。

◈ 3. 武汉、郑州、成都、重庆、长沙、西安、南京均有十分强悍的虹吸能力,从长远来看,这几个中国的强二线是人口流入的重镇,值得关注。